【どちらが得？変動金利と固定金利】住宅価格・住宅ローンの最新事情について解説

2022年12月、日本銀行（日銀）から大きな発表がありました。

その発表内容は、「これまで0.25%に維持されていた長期金利の上限が0.5%に引き上げられる」というものです。

これは非常に重要なニュースです。

金融機関の従業員や、銀行、保険会社、証券会社などで働いている人々、また株式や債券などで資産を運用している個人投資家たちは、このニュースを受けて今後の資産運用戦略を考えることになったでしょう。

このニュースは、投資家以外の方にも大きな影響があります。

なぜなら、住宅やマイホームに関連があるからです。

日銀の発表を受けて、「もしかして住宅ローン金利に影響があるのか？」と気になっている方もいるかもしれません。

マイホームの購入でうまくいかないと、個人の資産形成は大きなリスクにさらされる可能性があります。

ということで、

・最新の住宅価格事情
・住宅価格が値上がりし続けている背景
・住宅ローン「変動金利」「固定金利」の決まり方

これらについて解説していきます。

最新の住宅価格事情

金利の解説の前に、まずは最新の住宅価格事情を確認しておきます。

2008年～2022年の住宅価格の推移は、下記のようになっています。

2010年の平均値を「100」とすると、2022年には「戸建住宅：117、マンション：186」というレベルに、価格が上昇しています。

全国平均の価格が、戸建住宅は過去12年間で1.17倍になり、マンションは過去12年間で1.86倍になったということになります。

特に、コロナが広まった2020年以降、価格上昇のスピードは著しく加速しています。

それでは、「マンション」と「戸建住宅」それぞれの最新状況を確認していきます。

マンション市場

マンション市場は非常に好調です。

2022年11月、東京23区で発売された新築マンションの平均価格は8,530万円であり、前年同月比で7.5％増加しています。
（参考：日本経済新聞「強まる不透明感　「マンション高騰の果て」まとめ読み」）

さらに、首都圏の新築マンションの平均価格は、1990年頃のバブル期の水準を上回っています。

首都圏のマンションが値上がりしすぎているので、このような声も見られます。

首都圏における「億ション（1億円以上のマンション）」の割合は、2010年の約2％から、2022年には約8％と増加しています。

億ションは、もはや非常に珍しい存在ではなくなってきています。

戸建住宅市場

2022年12月の首都圏における新築一戸建て価格は平均4,424万円で、前年同月比 ＋9.05％となっています。

新築一戸建ての平均価格推移グラフを確認します。

首都圏、近畿圏、中部圏など、各地域によっては違いがありますが、主要都市圏では過去2年間でおおよそ1割〜2割程度の価格上昇が見られるようです。

それでは、最新の住宅価格事情の話をまとめてみます。

しかしながら、住宅市場の好調なトレンドも、もしかすると頂点に達する可能性があります。

住宅価格の上昇も、これ以上進むかどうかは不透明な状況です。

住宅価格が値上がりし続けている背景

ここ10年以上にわたって、住宅価格が持続的に上昇してきた要因の一つは、「超低金利」です。

もちろん、他の要素も影響していますが、超低金利はその中でも重要な要素と言えるでしょう。

少しシミュレーションしてみます。

35年かけて、「本体価格2,900万円（＝住宅ローン借入額）＋ 金利1,100万円」の合計4,000万円を支払い、マイホームを自分のモノにするということです。

35年かけて、「本体価格3,700万円（＝住宅ローン借入額）＋ 金利300万円」の合計4,000万円を支払うことになります。

2,900万円の住宅が3,700万円に値上がりしても、金利が2％から0.5％に下がるのであれば、消費者の負担は約4,000万円と変わりません。

「買いやすさ」という観点では同じということになります。

ただし、この買いやすさに影響を与えている要素は「金利」だけではありません。

年収の増加や住宅ローン減税なども影響しています。

年収が上がれば上がるほど、そして減税制度が充実すればするほど、住宅を購入しやすくなるでしょう。

住宅価格が値上がりし続けている背景をまとめてみます。

逆に言えば、金利が急激に上昇すれば「買いやすさ」は大幅に低下します。

金利が上昇する状況では、住宅価格の値上がりも、ついにストップするかもしれないということです。

これまで見てきたように、「金利」と「マイホームの価格」には密接な関係があります。

住宅ローン「変動金利」「固定金利」の決まり方

住宅ローン金利には、大きく「変動金利」「固定金利」の2種類あります。

それぞれ、「どのような金利」で「何で決まるのか」解説していきます。

変動金利について

変動金利では、住宅ローンの返済期間中に適用される金利が常に変動しています。

変動金利の一般的な仕組みは、下記となっています。

下記画像のようなイメージです。

青線が金利で、半年ごとに金利が見直されているので、カクカク動いています。

赤線が返済額で、5年間は一定で、5年ごとに見直されています。

変動金利と聞くと、下記のような勘違いをするかもしれません。

ただし、一部の銀行では125％ルールなどを採用していないため、ルールの適用外になっている場合もありますので、注意が必要です。

ここまでの説明を見て、「返済額が5年後に変わるのに、なぜ半年ごとに金利を見直す必要があるのか？」と疑問を抱く人もいるでしょう。

この疑問に対する答えは、「返済額は変わらないが、元金と金利の割合が変化しているから」です。

下記のようなイメージです。

返済額は同じですが、元本の返済額が変動していることがわかります。

金利が上昇すると、利息が増えて元本部分の返済が遅れます。

月々の返済額は変わりませんが、その分後で苦労することになります。

逆に金利が下がると、元本の返済が早まり、将来的には楽になるでしょう。

では一体、半年に1回見直される変動金利は、何に影響されているのでしょうか？

それは、「日銀の政策金利（短期金利）」です。

政策金利とは、日本銀行が一般の銀行に対して資金を貸し出す時の金利です。

日本銀行は、私たちが預金をする銀行ではなく、銀行に資金を貸す銀行という役割があります。

例えば、日銀が金利5％でみずほ銀行にお金を貸すと仮定します。

みずほ銀行としては、この資金を企業や個人に貸し出して利益を上げる為には、6％や7％の金利を必要とします。

ただし、高金利で借り入れを希望する企業や個人は少ないため、借り手が減少します。

その結果、設備投資や消費も減少し、景気が低迷します。

一方で、もし日本銀行が金利を0.1％に設定し、みずほ銀行に資金を貸し出した場合はどうなるでしょうか？

その場合、みずほ銀行は0.5％や1.0％の金利で企業や個人に融資できる可能性があります。

元々借りている金利が低いので、貸す金利が低くても、利ザヤを抜くことができます。

低金利であれば、お金を借りる人がたくさん増えます。

その結果、設備投資や消費も増加し、景気は活発化します。

こうして日本銀行は、「一般の銀行に貸す際の金利」を調整することで、景気を過熱させず、適切なバランスに保つ役割を果たしています。

そして、住宅ローンの変動金利は、この「政策金利」の変動に直接影響を受けます。

下記が、住宅ローン金利の推移を表したグラフになります。

赤線が、変動金利の推移を表しています。

2010年以降、変動金利はキレイな直線になっています。

続いて、日本の政策金利の推移を表したグラフを確認します。

変動金利と政策金利の推移が一致していることが分かります。

現在、アメリカの利上げが注目を集めています。

物価上昇率（＝インフレ率）が6％〜7％程度と高水準になっており、これを抑えるために政策金利を3％や4％に引き上げることが検討されています。

物価が100円 → 200円 → 300円と上昇するのは、景気が過熱している証拠とも言えます。

このような高い価格でも商品が売れるほど、人々の給料も増加しているのです。

しかし、「このままではバブルになってしまう！」という懸念から、金利を上げて景気を冷やそうとしているのです。

経済は過熱しすぎても冷え込みすぎても望ましくありません。

では、日本で政策金利が上がるのはどのような時でしょうか？

その答えは、まさに「アメリカと同様の状況になった時」です。

物価や賃金が上昇し、「景気が過熱し、バブルになる可能性がある」という時に、日本銀行は政策金利を引き上げるのです。

その結果、住宅ローンの変動金利も上昇することになるのです。

逆に言えば、物価や賃金が上がらず「景気が低迷している状況」では、政策金利を引き上げる必要はありません。

重要なのは、変動金利の水準は、「政策金利（短期金利）」に強く影響されるということです。

日銀は「景気が良い時」に政策金利を引き上げ、景気の過熱を抑えるようにします。

物価や賃金が上昇しない限り、日銀は政策金利を引き上げる必要はありません。

冒頭で紹介したニュースは、日銀が長期金利の上限を0.5％に引き上げるという内容です。

繰り返しますが、変動金利は主に「短期金利」に大きく影響を受けます。

紹介したニュースは長期金利に関するものであり、短期金利については触れられていません。

「日銀が長期金利を上げたら、変動金利も上がってしまう」というのは、少し先走った意見になります。

現在、日本で起きているインフレは、単純に景気の回復や人々の賃金上昇によるものではありません。

実際には、コロナ禍やウクライナ紛争、円安などの要因により、「輸入品の価格」が上昇した結果、インフレが生じています。

言い換えれば、原材料や仕入れコストの上昇が物価上昇の原因となっているのです。

現在、日本は「好景気」だと感じている人はほとんどいないでしょう。

そのため、現時点では日銀が即座に政策金利を引き上げることはないでしょう。

金利を引き上げる場合も、景気の改善が確認された後であり、かなり慎重なステップで進められるはずです。

固定金利について

固定金利には、大きく2つの種類があります。

固定金利は、変動金利より金利水準が高く、金利を固定する期間が長ければ長いほど金利が高くなる特徴があります。

全期間固定金利をグラフにすると、下記のようなイメージになります。

全期間で金利が固定となるため、返済額や利息の負担額は、ローン契約時点で固定されることになります。

このような固定金利は、変動金利ほど複雑ではありません。

では、固定金利は具体的に何によって決まるのでしょうか？

先ほど解説したように、変動金利は「政策金利（短期金利）」に影響を受けます。

一方、固定金利は長期金利である「10年国債の利回り」に影響されます。

10年国債というのは、例えば政府が10兆円を調達したい場合、年利1％などで銀行からお金を借り、10年後に利息を上乗せして返済するというイメージです。

この際、銀行にお金を貸したことを証明する証書が、「国債」となります。

市場の人々から、日本政府にお金を貸しても、「元本 ＋ 利息」がしっかり支払われると認識されているということです。

では、日本の長期金利の推移を確認してみます。

2016年～2022年を見てみますと、長期金利の水準が0.25％未満と超低金利になっていることが分かります。

「こんな低金利でも、喜んでお金を貸してくれる人がいるほど、日本政府の信用力は高いのか？」と考える人もいるかもしれません。

実はこれにはカラクリがあります。

分かりやすく言うとこのようなイメージです。

政府が発行した「国債」を購入するかどうかは、基本的には「民間」が決定します。

市場の健全な姿とは、利回りが魅力的な場合には購入し、そうでない場合には購入しないという原理が働くことです。

しかし、現在の日本では、低金利の国債であっても日銀が購入してくれます。

もし日銀が国債の購入を停止した場合、「この低い利回りの債券は要らない」という意見が増え、金利が急上昇することになります。

実際に、日銀が0.25％の国債の購入を中止し、0.5％の国債に移行した瞬間、国債の利回りは急速に上昇しました。

つまり、民間が「日本政府が発行する、0.25％の国債はいらない」と考えていたことになります。

では何故、日銀は0.25％の国債を買うのをやめたのでしょうか？

2022年は円安がとてつもなく進み、ドル円の為替相場は「1ドル ＝ 約150円」まで振れました。

この激しい円安により、輸入品の価格が上昇し、40年ぶりの高水準のインフレが発生しています。

円安の要因の一つは、「国内外の金利格差」です。

アメリカでは預金に対して4％の金利が付く一方、日本ではわずか0.25％しか得られない状況となりました。

逆に、日本円を買う人を増やしたい場合は、金利を引き上げることが有効です。

そのため、日本政府と日銀は、長期金利を引き上げるために、0.25％での国債買い入れを終了し、上限を0.5％に設定したのだと考えられ、この目論み通り、長期金利は上昇しました。

アメリカの利上げがピークに達しつつあることもあり、現在では国内外の金利差は縮小しています。

では、ここまでの固定金利の話をまとめてみます。

固定金利は、その名の通り金利が固定されています。

住宅ローンを組んだ後、世の中の固定金利がどのように変動しようとも、それには影響されません。

まとめ

この記事では、下記について解説しました。

住宅価格は、2010年の平均値を「100」とすると、2022年は「戸建住宅が1.17倍、マンション1.86倍」となっています。

コロナ禍・ウクライナ紛争が起きて以後、値上がりの勢いは上昇しており、バブルのような状況と言っても良いでしょう。

超低金利の状態が継続したことが、住宅価格の上昇の要因となっています。

しかし、実際には「共働き世帯の増加による年収の伸び」と「住宅ローン減税」という要素を考慮すると、消費者にとっての「購入しやすさ」は、この10年以上ほとんど変わっていないことがわかります。

他にも、住宅価格上昇の背景には、下記の要因もあります。

住宅ローンの金利は、変動金利も固定金利も、日銀の影響を受けます。

ただし、「何に」影響されるかが違います。

変動金利に影響を与えるのは、「政策金利（短期金利）」です。

物価や賃金が上昇しない限り、日銀が政策金利を上げることはないと考えます。

一方、固定金利に影響を与えるのは、「10年国債の利回り（長期金利）」です。

10年国債の利回りが0.25％から0.5％に上昇したことで、住宅ローンの固定金利も上昇しました。

ただし、この固定金利の上昇は、将来的に住宅ローンを組む人に影響を及ぼすものであり、既に固定金利で住宅ローンを組んだ人には影響を与えません。

現状の日本は賃金が伸びておらず、好景気という状況ではないので、日銀がすぐに政策金利を上げることはないと考えます。

よって、「変動金利」が急上昇する可能性は低いと考えられるでしょう。

長期金利の今後については、上がる可能性はあっても下がる可能性は低いでしょう。

結論としては、「将来住宅ローンを組む人は、変動金利を選択する方が有利になる可能性が高い」という予測になります。

変動金利が現在低金利の状態であるため、積極的に元本返済を進めるのが良いかもしれません。

また、住宅価格については、住宅ローン金利の上昇が予想されるならば、ある程度の価格下落は避けられないでしょう。

一方で、人件費や建築資材、土地の仕入れ値の上昇、供給戸数の制限などを考慮すると、急激な価格の下落は予想されにくいでしょう。

総合的に考えると、「住宅価格はこの水準で停滞する可能性が高いのではないか」と予測できます。